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Mieterhöhung durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558 ff BGB)

Immer häufiger stellen sich Mieter und Vermieter die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die im Mietvertrag vereinbarte Miete erhöht werden kann.

Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist nur möglich, wenn die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete nicht bereits überschritten war.

Wenn die Miete also unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter den Mietzins unter bestimmten Voraussetzungen auf diese ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Die Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem jeweils einschlägigen Mietspiegel der jeweiligen Stadt ergibt.

Eine solche Mieterhöhung setzt aber zunächst voraus, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete einholt. Ein Anspruch auf diese Zustimmung des Mieters besteht dann, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und den Betrag aus dem Mietspiegel noch nicht erreicht hat. Das Erhöhungsverlangen des Vermieters kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Zudem darf sich der Mietzins innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als insgesamt 20 % erhöhen. Die im Mietspiegel genannte Spanne für die Preise pro m² darf vom Vermieter voll ausgenutzt werden. Die Bezugspunkte für Mieterhöhungen, also die im Mietspiegel als Beispiele genannten Ausstattungsmerkmale (Kabelfernsehen, Parkett, Wärmedämmung usw.) müssen wegen der Transparenz der Mieterhöhung und der Nachvollziehbarkeit für den Mieter genannt werden. Das Mieterhöhungsverlangen bedarf immer der Textform.

Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen werden hiervon nicht erfasst, d.h. wegen einer Modernisierungsmaßnahme darf der im Mietspiegel genannte Mietpreis sogar überschritten werden.

Die Zustimmung des Mieters muss bei einem begründeten Erhöhungsverlangen bis spätestens zur Fälligkeit der Mieterhöhung mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens vorliegen. Das bedeutet, dass sich bei einem Erhöhungsverlangen vom 14. März der Mietzins zum 01. Juni erhöhen kann.

Fehlt die Zustimmung des Mieters, kann der Vermieter Klage auf Zustimmung erheben, soweit die Zustimmung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens vom Mieter erteilt worden ist. Der Vermieter muss dann innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Bei einem Erfolg der Klage ist die erhöhte Miete fällig ab dem Zeitpunkt, ab dem bei Zustimmung die erhöhte Miete hätte gezahlt werden müssen, also in unserem obigen Beispiel zum 01. Juni.

Der Mieter hat bei einem Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 558 ff. BGB ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen. Bei einer Kündigung des Mieters tritt die Mieterhöhung für die dann verbleibende Mietzeit nicht ein.