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Mieterhöhung bei Modernisierung

Eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung der Wohnung ist möglich, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Der Vermieter kann dann die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die konkrete Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen. Davon umfasst sind sämtliche Bau- und Baunebenkosten (Architektenhonorar, Gebühren, Gutachten, Versicherungen, Umzugs-/Lagerkosten etc.). Bei einem Mehrfamilienhaus sind die Kosten auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, wenn unterschiedliche Arbeiten durchgeführt wurden. In der Regel erfolgt eine Aufteilung nach den jeweiligen Wohnflächen.

Der Vermieter kann dann die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die konkrete Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen. Davon umfasst sind sämtliche Bau- und Baunebenkosten (Architektenhonorar, Gebühren, Gutachten, Versicherungen, Umzugs-/Lagerkosten etc.). Bei einem Mehrfamilienhaus sind die Kosten auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, wenn unterschiedliche Arbeiten durchgeführt wurden. In der Regel erfolgt eine Aufteilung nach den jeweiligen Wohnflächen.

Die Mieterhöhung tritt dann ohne Zustimmung des Mieters ein. Die Mieterhöhung wird mit Beginn des dritten Monats nach Zustellung der Mieterhöhungserklärung fällig. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn vorher keine Modernisierungsmitteilung des Vermieters (s.u.) ergangen ist (d.h. aber auch, dass eine Mieterhöhung auch ohne vorherige Mitteilung der Sanierung – nur dann erst später – erfolgen kann).

Der Mieter hat wegen der Erhöhung nach Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung zum Ablauf des übernächsten Monats. Bei Kündigung tritt die Erhöhung nicht in Kraft.

 

Modernisierungsmitteilung

Der Mieter hat Maßnahmen im Rahmen der Modernisierung seiner Wohnung oder seines Wohngebäudes zu dulden. Dazu gehören die Verbesserung der Mietsache, die Einsparung von Energie oder Wasser und die Schaffung neuen Wohnraums. Um eine Verbesserung handelt es sich bei jeder baulichen Veränderung der Wohnung oder sonstiger Teile des Gebäudes, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöht. Dazu gehört aber z.B. nicht ein einfacher Fassadenanstrich.

Der Vermieter muss dem Mieter drei Monate vor Beginn der Maßnahme eine Mitteilung über die Art, den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung machen.

Die Mieterhöhung kann in €/m² angegeben werden, wenn sich die Wohnungsgröße aus dem Mietvertrag ergibt. Sie muss allen Mietern gegenüber in schriftlicher Form zugehen, also jedem, der die Wohnung bewohnt. Der Mieter ist darin auf sein Sonderkündigungsrecht hinzuweisen. Der Mieter kann sodann eine Kündigung bis zum Ablauf des auf die Mitteilung folgenden Monats für den Ablauf des wiederum folgenden Monats erklären.